Immobilien & Projektfinanzierung

Kompetenzfeld: K-02 Branchenwissen | Stufe: Sparringspartner | Dauer: 1 Tag (Case Study Workshop)

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Immobilien- und Projektfinanzierungen gehören zu den komplexesten und ertragsstärksten Produkten im Firmenkundengeschäft. Wer einen Bauträger mit demselben Analyseschema bewertet wie einen Bestandshalter, riskiert entweder Übervorsicht – und verliert den Kunden – oder Naivität – und unterschätzt das Bauträgerrisiko. Dieses Modul vermittelt das notwendige Urteilsvermögen auf Sparringspartner-Niveau (Dreyfus-Stufe 3): situativ, kontextgerecht und entscheidungssicher.

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Drei Grundtypen – drei Risikolandschaften

Typ 1: Bestandshalter Kauft Immobilien, hält sie im Eigentum, finanziert sich aus laufenden Mieteinnahmen. Typisch: Wohnungsgesellschaften, Gewerbeimmobilieneigentümer, Ärztezentrumsbetreiber.

• Cashflow: Stabile, planbare Mieteinnahmen
• Kernkennzahl: DSCR (Kapitaldienst-Deckungsgrad)
• Hauptrisiko: Leerstand, Mieterbonitätsrisiko, Instandhaltungsstau

Typ 2: Bauträger Errichtet Immobilien zur sofortigen Veräußerung (typisch: Eigentumswohnungen). Kein laufender Miet-Cashflow – Rückfluss ausschließlich aus Verkaufserlösen nach Fertigstellung.

• Cashflow: Erst nach Verkauf, Kapital bis dahin vollständig gebunden
• Kernkennzahl: LTV (bezogen auf Verkaufserlöse), Vorverkaufsquote
• Hauptrisiko: Fertigstellungsrisiko, Absatzrisiko, Kostenüberschreitungen

Typ 3: Projektentwickler Entwickelt komplexere Projekte (Büro, Einzelhandel, gemischt genutzte Quartiere) oft für institutionelle Endinvestoren.

• Laufzeit: 3–5 Jahre, ggf. Konsortialfinanzierungen mit DZ BANK
• Kernkennzahl: Projektrendite, Vorvermietungsquote
• Hauptrisiko: Langer Projekthorizont, Genehmigungsrisiken, Zinsänderungsrisiken

Merksatz: Bestandshalter-Risiken sind Marktrisiken (Miete, Leerstand). Bauträger-Risiken sind Ausführungsrisiken (Bau, Kosten, Zeit, Absatz). Diese Unterscheidung bestimmt die Risikoeinpreisung.

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Warum der Beleihungswert kein Marktwert ist

Der Beleihungswert (BW) ist nach § 16 PfandBG die entscheidende Kreditgröße – er filtert Marktüberhitzungen, spekulative Preissteigerungen und kurzfristige Verzerrungen heraus. Er liegt typischerweise 10–20 % unter dem Marktwert.

Die zwei Hauptmethoden (§§ 8–17 BelWertV)

Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten):

Rohertrag (nachhaltige Jahresmiete)
– Bewirtschaftungskosten (20–25 %)
= Reinertrag
– Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszins × Bodenwert)
= Gebäudeertragswert (kapitalisiert über Restnutzungsdauer)
+ Bodenwert
= Ertragswert
– Sicherheitsabschlag (§ 12 BelWertV)
= Beleihungswert

Sachwertverfahren (bei selbst genutzten Objekten, Einfamilienhäuser, Fabrikhallen):

Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche)
+ Bauwert (NHK × Korrekturfaktor – Alterswertminderung)
= Sachwert
× Marktanpassungsfaktor
– Sicherheitsabschlag
= Beleihungswert

LTV-Grenzen (§ 14 PfandBG)

LTV (bezogen auf Beleihungswert)	Einschätzung
< 60 %	Pfandbrieffähig, konservativ
60–80 %	Banküblicher Standardbereich
> 80 %	Erhöhtes Risiko, Auflagen erforderlich

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LTV – Loan-to-Value

LTV = Kreditbetrag / Immobilienwert × 100

Bezugsgröße explizit angeben: Marktwert oder Beleihungswert.

DSCR – Debt Service Coverage Ratio

DSCR = Netto-Mieteinnahmen (NOI) / Jährlicher Kapitaldienst (Zins + Tilgung)

DSCR	Bewertung
> 1,25	Solide – ausreichender Puffer
1,10–1,25	Vertretbar – wenig Puffer
< 1,10	Kritisch – erhöhtes Ausfallrisiko

ICR – Interest Coverage Ratio

ICR = EBIT / Zinsaufwand

ICR > 2,0 gilt als komfortabel. Relevant bei tilgungsfreien Phasen.

Nettoanfangsrendite (NAR)

NAR = Jahres-Nettomieteinnahmen / Kaufpreis × 100

Deutsche B-Städte (Ravensburg, Friedrichshafen): ca. 3,5–5,0 % für Wohnimmobilien.

Kennzahlen Bauträgerfinanzierung

Projektmarge: (Verkaufserlöse − GIK) / GIK × 100 – Zielgröße: ≥ 15–20 %

Vorverkaufsquote: Anteil notariell beurkundeter Einheiten vor Baubeginn – Mindeststandard: 30–50 %

EK-Quote am Projekt: Eigenkapital / GIK – Marktstandard: ≥ 20–30 %

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Risikofeld	Beschreibung	Risikominderung
Fertigstellung	Insolvenz Bauunternehmer, technische Probleme, Behördenauflagen	Fertigstellungsbürgschaft, Tranchenauszahlung nach Baufortschritt
Absatz	Einheiten nicht zum Preis oder rechtzeitig verkauft	Vorverkaufsquote als Auszahlungsbedingung, konservative Wertansätze
Kostenüberschreitung	Baumaterial-/Lohnkosten chronisch gestiegen (+15–30 % seit 2020)	GU-Festpreisvertrag, EK-Puffer ≥ 20–25 %, unabhängiger Bausachverständiger
Zinsänderung/Laufzeit	Steigende Zinsen in Bauphase, Verzögerungen erhöhen Zinsbelastung	Zinssicherung (Swap, Cap), realistische Zeitplanung mit Puffer

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Das Unternehmen: Quartier Sonnenhalde GmbH & Co. KG, gegründet 2021, Erstentwickler mit einem abgeschlossenen Referenzprojekt (6 Einheiten Wangen i.A., 2023 vollständig verkauft). Geschäftsführer: Dipl.-Ing. (FH) Markus Feller (42 J.), 12 J. Berufserfahrung als Projektleiter.

Das Projekt:

• 16 Eigentumswohnungen, Ravensburg-Südstadt
• Baugenehmigung: März 2026, Baubeginn: Oktober 2026, Fertigstellung: Dezember 2027
• Vorverkäufe: 4 von 16 Einheiten notariell beurkundet (25 %)

Projektfinanzierung:

Position	Betrag
Grundstück (EK, bereits bezahlt)	1.200.000 EUR
Baukosten (GU-Festpreisvertrag)	3.500.000 EUR
Architektur, Genehmigungen, Gutachten	280.000 EUR
Vertrieb & Marketing	180.000 EUR
Zinsen Bauphase (kalkuliert)	180.000 EUR
Gesamtinvestitionskosten (GIK)	5.340.000 EUR
Eigenkapital (25,1 %)	1.340.000 EUR
Kreditbedarf (Anfrage VR-Bank)	4.000.000 EUR

Prognostizierte Verkaufserlöse:

Kategorie	WE	Ø Preis/m²	Ø Größe	Gesamterlös
2-Zi.-Wohnungen	6	4.800 EUR	65 m²	1.872.000 EUR
3-Zi.-Wohnungen	7	4.600 EUR	88 m²	2.833.600 EUR
4-Zi.-Wohnungen	3	4.500 EUR	108 m²	1.458.000 EUR
Gesamt	16			6.163.600 EUR

Aufgaben:

Aufgabe 1 – Kundentypologie und Risikoprofil (LZ-1): Ordnen Sie das Unternehmen einer der drei Typologien zu. Leiten Sie die drei wesentlichsten Risiken für die VR-Bank ab und priorisieren Sie diese.

Aufgabe 2 – Kennzahlenanalyse (LZ-2/LZ-3): Berechnen Sie: a) Projektmarge, b) LTV (bezogen auf Verkaufserlöse), c) Vorverkaufsquote wertmäßig. Bewerten Sie: Sind die Kennzahlen im marktüblichen Rahmen? Warnsignale?

Aufgabe 3 – Kreditstruktur und Empfehlung (LZ-4/LZ-5): a) Welche Risikofelder aus TI-4 sind am stärksten ausgeprägt? b) Welche 3 Kreditauflagen (Covenants) empfehlen Sie? c) MünchenerHyp / DZ BANK einbinden – ja oder nein?

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Analysieren Sie einen Ihrer bestehenden Immobilienkunden:

1. Typologisierung: Bestandshalter, Bauträger oder Projektentwickler? Welche Merkmale bestimmen die Einordnung?
2. Kennzahlenanalyse: Berechnen Sie ≥ 2 der vier Kennzahlen. Vergleichen Sie mit den Richtwerten aus diesem Modul.
3. Risikoeinschätzung: Welche der vier Risikofelder sind am stärksten ausgeprägt? Welche Risikominderungsmaßnahmen fehlen noch?
4. Beratungsansatz: Formulieren Sie eine konkrete Gesprächsfrage für den nächsten Kundentermin. Notieren Sie das Ergebnis.

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• Anderson, L. W. & Krathwohl, D. R. (Hrsg.). (2001). A Taxonomy for Learning, Teaching, and Assessing. Longman.
• Beleihungswertermittlungsverordnung [BelWertV] i.d.F. vom 12. Mai 2006 (BGBl. I S. 1175).
• Dreyfus, H. L. & Dreyfus, S. E. (1986). Mind over Machine. Free Press.
• Gondring, H. (2022). Immobilienwirtschaft (4. Aufl.). Vahlen.
• Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S. & Focke, C. (Hrsg.). (2016). Handbuch Immobilien-Investition (3. Aufl.). Immobilien Manager Verlag.
• Verband deutscher Pfandbriefbanken [vdp]. (laufend). Immobilienpreisstatistik. pfandbrief.de.